Рынок жилья в Тбилиси после резкого роста последних лет перешёл в более спокойную фазу. В 2023 году стоимость аренды достигала рекордных значений, однако затем рынок стабилизировался. Сейчас средняя ставка находится примерно на уровне $10 за квадратный метр. Для собственника важнее не сама ставка аренды, а то, как она соотносится со стоимостью квартиры: именно этот показатель показывает, сколько способен приносить объект.
Сегодня доходность от аренды в Тбилиси оценивается примерно в 8,5%. То есть при условном объекте стоимостью $100 тыс. годовой доход от аренды составляет около $8,5 тыс. до учёта расходов, налогов, периодов простоя и других издержек. Это примерно соответствует уровням, которые наблюдались на рынке до пандемии, когда средняя доходность находилась в районе 8–9%.
При этом сравнение с банковскими депозитами даёт неоднозначную, но интересную картину. Доходность недвижимости немного ниже ставок по депозитам в лари, зато заметно выше ставок по долларовым вкладам. Поэтому выбор между квартирой и депозитом зависит не только от процента: у недвижимости есть расходы на содержание, ремонт и управление, а также риск простоя; с другой стороны, объект остаётся материальным активом, который потенциально может меняться в цене.
Инвестиционная привлекательность сейчас в значительной степени держится именно на арендном потоке. Период, когда покупка квартиры могла оправдываться прежде всего ожиданием быстрого роста её стоимости, уже не является единственным сценарием. При доходности около 8,5% экономика сделки всё больше зависит от того, за сколько куплен объект, сколько реально удаётся получать от аренды и какие расходы возникают в процессе владения.
Поэтому одинаковые квартиры в одном городе могут давать совершенно разный результат для инвестора. Объект, купленный дорого и требующий постоянных вложений, способен заметно проигрывать по фактической доходности квартире с более низкой ценой покупки и стабильным спросом на аренду.
В результате рынок становится гораздо более чувствительным к деталям самой сделки. Средняя доходность около 8,5% показывает потенциал рынка в целом, но не гарантирует такую же отдачу от каждой конкретной квартиры. Для инвестора теперь особенно важны цена входа, район, состояние объекта, размер арендной платы, сезонность спроса и расходы на содержание.
Нынешний Тбилиси интересен прежде всего как рынок арендной недвижимости с относительно высокой потенциальной доходностью, а не как история исключительно о росте цен.
©️ Фаэтон | Грузия • Батуми • Тбилиси
#Тбилиси #недвижимость #инвестиции #аренда #Экономика