В Тбилиси растут продажи и цены, а в Батуми количество сделок сокращается, хотя стоимость рынка остаётся стабильной. Сентябрьская статистика Colliers Georgia показывает, что рынки двух крупнейших городов Грузии развиваются по-разному. Для покупателей и инвесторов это означает разные возможности и риски.
📊 ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗА СЕНТЯБРЬ
ТБИЛИСИ
▪️ Продано квартир: 4 245
▪️ Общая стоимость сделок: $376 млн
▪️ Изменение количества сделок за год: +6,4%
▪️ Изменение объёма рынка: +24,1%
▪️ Доля иностранных покупателей: 12%
БАТУМИ
▪️ Продано квартир: 1 614
▪️ Общая стоимость сделок: $107 млн
▪️ Изменение количества сделок за год: −10,4%
▪️ Изменение объёма рынка: +0,9%
▪️ Доля иностранных покупателей: 48%
Разница принципиальная: в Тбилиси растут и количество сделок, и общая стоимость продаж. В Батуми покупателей стало меньше, но объём рынка не сократился. Это может объясняться изменением структуры продаж и цен, однако само по себе не доказывает усиления спроса.
🏗 Новостройки: противоположная динамика
В Тбилиси количество сделок с новостройками за год увеличилось на 9,8%. На первичном рынке, где квартиры продают застройщики, рост составил 6,3%, на вторичном рынке новостроек — 14,6%.
В Батуми количество сделок с новостройками сократилось на 11,6%. Особенно заметно снижение на первичном рынке — на 38%. При этом вторичный рынок новостроек вырос на 27,3%.
Впрочем, падение первичных продаж в Батуми не стоит напрямую считать обвалом спроса. Аналитики Colliers Georgia связывают его в том числе с высокой базой прошлого года, когда в нескольких проектах одновременно зарегистрировали большое количество сделок.
💰 Цены растут в обоих городах, но разными темпами
В Тбилиси средневзвешенная цена новостроек за год увеличилась на 11,9% на первичном рынке и на 10% на вторичном. Старый жилой фонд подорожал в среднем на 14%.
В Батуми средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках выросла на 5,2% — до $1 408. На первичном рынке показатель снизился на 10,7%, а на вторичном вырос на 9,9%.
Здесь важно учитывать методику расчёта. В сентябре прошлого года крупная сделка с дорогим проектом повлияла на среднюю цену первичного рынка Батуми. Без этого эффекта показатель, по оценке Colliers Georgia, вырос бы на 4,6%.
Следовательно, статистическое снижение не означает, что застройщики массово начали снижать цены. Средневзвешенная стоимость зависит не только от ценников, но и от того, какие квартиры и в каком количестве продаются.
🌍 Иностранный спрос — ключевое различие
В Тбилиси иностранные покупатели обеспечили 12% сделок, тогда как в Батуми их доля достигла 48%.
Столичный рынок в большей степени зависит от внутреннего спроса. В Батуми решения иностранных покупателей играют значительно более заметную роль, поэтому изменение инвестиционных настроений за рубежом может сильнее отражаться на местной недвижимости.
Однако высокая доля иностранных покупателей не гарантирует роста цен или быстрой перепродажи квартиры. Для инвестора важны реальная арендная доходность, расходы на содержание и ликвидность конкретного объекта.
📌 Что это означает для рынка
Тбилиси демонстрирует более выраженный рост: увеличиваются продажи, объём сделок и стоимость жилья. Главный вопрос — сможет ли спрос поддерживать такой темп подорожания.
Батуми показывает более неоднозначную картину: сделок становится меньше, но цены пока сохраняют устойчивость. Если снижение активности продолжится, конкуренция между продавцами может усилиться, даже без общего падения средних цен.
Итог: Тбилиси сейчас выглядит активнее по динамике продаж, а Батуми требует более осторожной оценки конкретных объектов. В обоих городах инвесторам важно смотреть не только на рост цены квадратного метра, но и на спрос, доходность аренды и возможность последующей перепродажи.
©️ Фаэтон | Грузия • Батуми • Тбилиси
#Тбилиси #Батуми #Недвижимость #Инвестиции #РынокЖилья