Рынок недвижимости Грузии продолжает расти, но за внешне похожими цифрами скрываются два совершенно разных сценария развития. Если Тбилиси остается рынком, который в основном поддерживают сами жители страны, то Батуми все заметнее превращается в международную площадку для зарубежных инвесторов.
По данным Colliers Georgia, в мае 2026 года в Тбилиси было продано 3 787 квартир, что на 13,1% больше, чем годом ранее. Еще более впечатляющим оказался рост денежного оборота рынка: его объем увеличился сразу на 32,4%, достигнув 334 миллионов долларов. Это означает, что растет не только количество сделок, но и средняя стоимость приобретаемого жилья.
Однако главный вывод заключается в другом. Несмотря на многолетние разговоры о массовом интересе иностранцев к грузинской недвижимости, столичный рынок по-прежнему остается внутренним. Почти 89% всех покупателей жилья в Тбилиси — граждане Грузии. Доля иностранцев составляет всего 11,4%, причем даже самые активные зарубежные покупатели — граждане Израиля и России — занимают относительно небольшую часть рынка.
Фактически это говорит о том, что цены, строительство новых жилых комплексов и общий рост столичного рынка сегодня определяются прежде всего внутренним спросом. Тбилиси развивается как город для жизни, работы и долгосрочных инвестиций самих грузин, а не как объект массовой скупки иностранным капиталом.
Совсем иначе выглядит ситуация на побережье. В Батуми количество сделок за год выросло более скромно — на 2,5%, до 1 324 квартир, однако структура рынка здесь уже принципиально другая. Объем продаж достиг 87 миллионов долларов, увеличившись на 22,2%, а доля иностранных покупателей поднялась до 49%.
По сути, рынок разделился почти поровну между гражданами Грузии и иностранцами. Более того, аналитики отмечают показатель, который лучше всего отражает происходящие изменения: 59% всего прироста сделок обеспечили именно зарубежные покупатели. То есть именно они сегодня становятся главным источником роста батумского рынка.
Среди наиболее активных иностранных инвесторов в городе остаются граждане России, Украины и Израиля. Для многих из них квартиры на черноморском побережье — это одновременно инвестиция, запасной актив и возможность диверсифицировать свои вложения за пределами собственной страны.
На первый взгляд различия между Тбилиси и Батуми могут показаться статистической деталью. Но на самом деле речь идет о двух моделях будущего. Столица растет за счет внутренней экономики и спроса местного населения. Батуми же все сильнее зависит от внешних денег, настроений зарубежных инвесторов и международной ситуации.
Именно поэтому любые изменения в миграционных потоках, санкционной политике, экономике соседних государств или глобальном инвестиционном климате будут влиять на батумский рынок гораздо сильнее, чем на тбилисский.
Сегодня эти различия уже хорошо заметны. Возможно уже через несколько лет можно будет говорить о существовании в стране двух совершенно разных рынков недвижимости: одного — ориентированного на местных жителей, другого — живущего за счет международного спроса. И именно Батуми в этой истории становится главным индикатором того, насколько иностранный капитал продолжит верить в грузинское побережье.
©️ Фаэтон | Грузия • Батуми • Тбилиси
#Недвижимость #Тбилиси #Батуми #Инвестиции #ЭкономикаГрузии