Рынок квартир в Тбилиси становится все более неоднородным. Разница между самым доступным и самым дорогим сегментами уже превышает пять раз, а внутри отдельных районов цены могут заметно отличаться в зависимости от состояния домов, локации и качества застройки.
По данным TBC Capital за период с августа 2025 года по июль 2026-го, средняя стоимость квадратного метра распределилась следующим образом:
Luxury — $4 270
Premium+ — $3 011
Premium — $2 224
Comfort — $1 514
Economy+ — $1 132
Economy — $824
Таким образом, квартира в сегменте Luxury в среднем стоит примерно в 5,2 раза дороже, чем жилье класса Economy.
Но сама по себе эта разница не так показательна, как то, где именно находятся эти квартиры.
Дорогой сегмент концентрируется в нескольких районах
В июле самая высокая доля сделок с квартирами дороже $2 500 за м² была зафиксирована на Мтацминде — 44% всех продаж в районе.
В Ваке таких сделок было 38%. Далее идут Сабуртало — 12%, Крцаниси — 7% и Чугурети — 7%.
Это показывает, что дорогая недвижимость в Тбилиси остается достаточно локализованной. Покупатели, готовые платить $2 500 и более за квадрат, в основном сосредоточены в районах с высокой стоимостью земли, развитой инфраструктурой и устойчивым спросом на более качественное жилье.
А где продается самое доступное жилье
Совсем другая картина складывается в сегменте до $900 за м².
Наибольшая доля таких сделок в июле пришлась на:
— Чугурети — 20%
— Самгори — 18%
— Глдани — 16%
— Надзаладеви — 16%
— Дидубе — 16%
Здесь особенно интересен Чугурети.
Район одновременно присутствует и среди локаций с высокой долей дорогих квартир, и среди районов, где много сделок проходит ниже $900 за квадрат.
Причина — в структуре самого района. Чугурети неоднороден: здесь есть старый жилой фонд, здания, требующие серьезной реконструкции, исторические дома и уже обновленные объекты.
Поэтому средняя цена по району скрывает существенную разницу между конкретными улицами и зданиями. После реконструкции исторический объект или отдельный квартал может оказаться совсем в другой ценовой категории, чем расположенный рядом старый дом.
Это одна из главных тенденций рынка: при выборе квартиры все меньше смысла ориентироваться только на название района. Важными становятся конкретная локация, состояние дома, год строительства, качество ремонта и окружающая инфраструктура.
Основной спрос находится между двумя крайностями
При этом большинство покупателей находится не в Luxury и не в самом дешевом Economy.
Большая доля сделок приходится на квартиры стоимостью $900–1 500 за м².
В Диди-Дигоми на этот диапазон приходится 66% сделок, в Самгори — 62%, Глдани — 58%, Исани — 57%, Надзаладеви — 49%.
Именно этот сегмент во многом отражает массовый рынок Тбилиси: покупатель ищет относительно доступную квартиру, но уже готов платить больше минимальной цены за более удобную локацию, современный дом или лучшее состояние недвижимости.
При этом количество сделок растет быстрее цен
Еще один важный момент — динамика рынка в целом.
В июле в Тбилиси зарегистрировали 4 409 сделок с квартирами. Это на 22% больше, чем годом ранее.
Средняя цена продажи составила $1 359 за м², увеличившись за год на 3%.
За первые семь месяцев 2026 года в столице продали 26 772 квартиры — на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
То есть сейчас рынок показывает довольно характерное сочетание: объем продаж растет значительно быстрее средней цены.
Это означает, что увеличение активности пока не сопровождается таким же быстрым удорожанием квадратного метра. Покупатели возвращаются на рынок, количество сделок увеличивается, но средняя стоимость жилья растет умеренно.
В результате Тбилиси постепенно формируется как рынок с несколькими четко различающимися ценовыми зонами. В одном городе соседствуют квартиры по $800–900 за квадрат и объекты стоимостью более $4 000.
©️ Фаэтон | Грузия • Батуми • Тбилиси
#Недвижимость #Тбилиси #РынокЖилья #ЦеныНаНедвижимость #Экономика