Рынок жилья в Тбилиси продолжает расти, и один из самых показательных признаков — покупатели не спешат ждать готовых домов. Всё больше квартир приобретают на этапе строительства, иногда за несколько лет до сдачи проекта. Это важно не только для застройщиков, но и для обычных покупателей: чем раньше раскупается проект, тем меньше выбор остаётся ближе к его завершению и тем выше вероятность роста цены.
По данным июльского обзора Galt & Taggart, среди квартир в проектах, которые должны быть завершены в ближайшие годы, уже продана большая часть предложения. В домах со сроком сдачи в 2026 году реализовано около 79% квартир, в проектах 2027 года — 66%, а в проектах с завершением в 2028 году — 59%. То есть даже среди объектов, до готовности которых ещё достаточно времени, свободного жилья остаётся относительно немного.
Рынок постепенно меняет привычную модель. Раньше ожидание окончания строительства могло восприниматься как способ снизить риски и посмотреть на готовый объект. Сейчас ожидание имеет и обратную сторону — к моменту сдачи наиболее интересные варианты могут быть уже проданы, а цена окажется выше первоначальной. Поэтому часть покупателей предпочитает заходить в проект заранее, рассчитывая либо сэкономить на цене входа, либо получить более широкий выбор квартир.
При этом рост спроса нельзя объяснить только желанием заработать на перепродаже. В Тбилиси продолжается достаточно активная реальная покупательская активность. За первые семь месяцев 2026 года зарегистрировано 27 274 сделки с жилой недвижимостью, а общая стоимость проданных объектов составила около $2,5 млрд. По сравнению с тем же периодом прошлого года объём рынка в денежном выражении увеличился на 27,3%.
Это довольно существенный показатель, потому что он говорит не просто о повышении цен. Рынок действительно остаётся активным: люди продолжают покупать квартиры как для собственного проживания, так и в качестве инвестиции. Причём спрос распределяется между новостройками и вторичным жильём, поэтому говорить о том, что весь рост обеспечивается исключительно строительным сектором, было бы неправильно.
Здесь возникает главный вопрос — насколько долго такой спрос сможет поддерживать нынешние темпы роста. Пока предложение в популярных проектах быстро сокращается, а новые квартиры продолжают выходить на рынок, баланс сохраняется. Но если цены будут расти быстрее доходов населения, доступность жилья неизбежно станет проблемой для части покупателей. В таком случае рынок может постепенно разделиться: инвесторы и покупатели с более высоким бюджетом продолжат приобретать недвижимость, а для тех, кто покупает первую квартиру, входной порог будет становиться всё выше.
Поэтому нынешние цифры стоит воспринимать не как сигнал о том, что «все квартиры вот-вот закончатся», а скорее как показатель устойчивого спроса. Покупатели готовы принимать решение раньше, застройщики получают деньги ещё до завершения строительства, а рынок сохраняет высокий оборот. Для человека, который выбирает квартиру сегодня, это означает прежде всего одно: сравнивать нужно не только цену за квадратный метр, но и срок сдачи, качество проекта, репутацию застройщика и количество реально оставшихся квартир. Иногда более низкая цена на раннем этапе действительно даёт преимущество, но она не отменяет риски, связанные со строительством и сроками.
Рынок сейчас интересен не столько самим ростом количества сделок, сколько изменением поведения покупателей. Недвижимость в Тбилиси всё чаще покупают заранее, фактически оплачивая не только готовую квартиру, но и ожидание будущего объекта. Насколько оправданной окажется такая стратегия, будет зависеть от дальнейшего спроса, темпов строительства и доходов покупателей.
©️ Фаэтон | Грузия • Батуми • Тбилиси
#Недвижимость #Тбилиси #РынокЖилья #Инвестиции #Экономика