На рынке недвижимости Батуми формируется на первый взгляд парадоксальная ситуация: квартиры продолжают дорожать, тогда как аренда становится дешевле. Исследование Galt & Taggart показывает: во втором квартале 2026 года спрос оставался высоким, однако внутри рынка уже проявляются факторы, способные в дальнейшем замедлить рост цен.
По данным публичного реестра, за апрель–июнь в Батуми было продано 4 168 квартир — на 3,7% больше, чем годом ранее. Активность выросла как на первичном, так и на вторичном рынке. То есть спрос не исчез: Батуми по-прежнему остается одним из наиболее активных рынков недвижимости, причем интерес к нему сохраняется как со стороны покупателей жилья, так и инвесторов.
Но одного роста продаж недостаточно, чтобы говорить о полном восстановлении рынка. Объем сделок на первичном рынке действительно увеличился, однако до рекордных показателей 2022–2023 годов ему еще далеко. При этом предложение остается значительным: большое количество квартир продолжает находиться в продаже, что усиливает риск формирования избыточного предложения.
Цены пока движутся в противоположном направлении.
В июне средняя стоимость готовой квартиры на первичном рынке достигла $1 960 за квадратный метр. За год показатель вырос сразу на 10% — с $1 784 до нынешнего уровня.
На вторичном рынке в новых проектах рост оказался более умеренным — 6,5%, до $1 497 за квадратный метр.
Именно здесь появляется важный вопрос: насколько долго первичный рынок сможет удерживать столь высокие темпы роста цен, если одновременно увеличивается объем нового строительства, а доходность от аренды постепенно снижается?
На рынке аренды уже виден первый тревожный сигнал.
Во втором квартале 2026 года средняя стоимость суточной аренды в Батуми составила $34,6, тогда как годом ранее — $36,1. Таким образом, аренда подешевела примерно на 4% в годовом выражении.
Для инвестора это принципиальный момент. Стоимость самого актива растет, но доход, который он способен приносить через аренду, сокращается. Чем дольше сохраняется такая комбинация, тем сильнее разрыв между ценой покупки и реальной доходностью недвижимости.
При этом Батуми пока сохраняет привлекательные показатели. Средняя доходность от аренды составила около 7%, что остается достаточно высоким уровнем и продолжает поддерживать инвестиционный интерес к рынку.
Но главный вопрос теперь звучит иначе: цены на недвижимость растут быстрее, чем доходы от ее сдачи в аренду.
Если объем нового строительства продолжит увеличиваться, а арендные ставки — снижаться, нынешние темпы роста цен на первичном рынке будет все сложнее поддерживать. Это еще не означает кризиса, однако рынок явно приближается к этапу, когда одного высокого спроса уже недостаточно для дальнейшего удорожания недвижимости.
Именно поэтому ситуация в Батуми становится особенно интересной для инвесторов. Покупать недвижимость исключительно в расчете на дальнейший рост цены становится все менее очевидной стратегией. На первый план постепенно выходит другой показатель — сколько денег конкретный объект способен реально приносить своему владельцу.
Иными словами, рынок пока растет, но его математика меняется. Квартиры становятся дороже, а доходность аренды постепенно сжимается. Если эта тенденция сохранится, главным преимуществом объекта будет уже не красивый прогноз роста цены, а способность стабильно генерировать денежный поток.
©️ Фаэтон | Грузия • Батуми • Тбилиси
#Батуми #Недвижимость #Инвестиции #Аренда #Экономика