По итогам первых восьми месяцев 2026 года рынок жилой недвижимости Батуми сохранил высокую активность. Количество сделок увеличилось, причём положительная динамика наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако за ростом продаж скрываются тенденции, которые могут изменить дальнейшую динамику цен.
Об этом говорится в исследовании инвестиционного банка Galt & Taggart.
Продажи: рынок сохраняет активность
Согласно данным Публичного реестра, за январь–август 2026 года в Батуми было продано 10 883 квартиры — на 3,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
При этом динамика двух сегментов заметно различается:
• Вторичный рынок: 5 459 сделок, рост на 11,8% в годовом выражении.
• Первичный рынок: 5 424 сделки, снижение на 3,6%.
Впрочем, статистика первичного рынка требует дополнительного пояснения: на неё влияют задержки с регистрацией сделок, поэтому официальные данные не всегда отражают реальную ситуацию в момент продажи.
Опрос застройщиков, проведённый Galt & Taggart, показывает иную картину: по оценке компании, фактические продажи новостроек за тот же период увеличились на 30% в годовом выражении.
Одним из факторов роста стали запуск крупных строительных проектов, активность девелоперов и увеличение интереса со стороны как грузинских, так и иностранных покупателей.
Цены: новостройки дорожают быстрее
В августе 2026 года средняя стоимость квадратного метра готовой квартиры на первичном рынке достигла 1 986 долларов. За год показатель вырос на 11,2%.
На вторичном рынке новых жилых комплексов средняя цена составила 1 614 долларов за квадратный метр, увеличившись за год на 7%.
Таким образом, разрыв между стоимостью недвижимости в новостройках и на вторичном рынке продолжает увеличиваться.
Это важный сигнал для покупателей и инвесторов: первичное жильё дорожает быстрее, но сам по себе рост стоимости квадратного метра ещё не означает пропорционального увеличения инвестиционной привлекательности.
Главный риск — снижение доходности аренды
Отдельное внимание аналитики обращают на арендный рынок. В последние годы средняя суточная стоимость аренды (ADR) в Батуми в целом оставалась практически неизменной. На фоне продолжающегося роста цен на квартиры это привело к постепенному снижению средней арендной доходности.
Именно здесь формируется основное противоречие рынка: стоимость недвижимости растёт, тогда как доход от её сдачи в аренду не демонстрирует сопоставимой динамики. Для инвесторов это означает увеличение срока окупаемости и необходимость более внимательно оценивать потенциальную доходность покупки.
В Galt & Taggart считают, что сохранение нынешних темпов роста цен на первичном рынке может оказаться затруднительным. На это влияют сразу три обстоятельства: увеличивающийся разрыв между ценами первичного и вторичного рынков, значительный объём строящегося жилья и постепенное снижение доходности аренды.
Что это означает для рынка?
Батумская недвижимость пока сохраняет спрос, а девелоперы продолжают активно выводить на рынок новые проекты. Однако прежняя модель, при которой покупка квартиры практически автоматически рассматривалась как выгодная инвестиция за счёт роста цен и туристической аренды, постепенно сталкивается с ограничениями.
В дальнейшем конкурентоспособность объектов будет всё больше зависеть от их расположения, качества строительства, инфраструктуры и реальной способности приносить арендный доход.
Иными словами, рынок не теряет активность, но становится более требовательным к качеству инвестиций и ориентироваться только на обещания будущего роста цен уже недостаточно.
©️ Фаэтон | Грузия • Батуми • Тбилиси
#Батуми #Недвижимость #РынокНедвижимости #Инвестиции #АрендаЖилья