Отсутствие письменного договора не означает, что арендодатель теряет право требовать оплату за сданную квартиру. В Грузии даже устная договорённость между собственником и арендатором может иметь юридическую силу. Однако на практике именно отсутствие документов нередко становится причиной затяжных споров, в которых сторонам приходится доказывать условия сделки и обстоятельства передачи жилья.
Какие правила действуют при сдаче квартиры, в каких случаях договор необходимо регистрировать в Публичном реестре и что грозит собственнику за неуплату налога? Эти вопросы в эфире «Rustavi 2» разъяснила юрист, ассоциированный профессор права Тамар Кердзая.
Устный договор: можно ли взыскать арендную плату?
Законодательство Грузии предусматривает разные требования к оформлению сделок с недвижимостью. Если речь идёт о покупке квартиры, одной устной договорённости недостаточно: переход права собственности требует соблюдения установленной законом формы и регистрации в Публичном реестре.
С арендой всё иначе. При заключении договора между физическими лицами письменная форма и регистрация в Публичном реестре не являются обязательными условиями.
Таким образом, если собственник и арендатор устно согласовали стоимость проживания и условия аренды, между ними возникают юридические обязательства. Арендодатель вправе требовать оговорённую плату даже при отсутствии подписанного документа.
Но здесь есть существенный нюанс: юридическая сила устной договорённости не гарантирует простоту судебного разбирательства. Если возникнет конфликт, доказать конкретные условия соглашения будет значительно сложнее.
В каких случаях требуется регистрация договора?
Распространённое опасение собственников связано с необходимостью регистрации аренды в Публичном реестре. Однако такая процедура нужна не во всех случаях.
Как пояснила Тамар Кердзая, обязательная регистрация предусмотрена, когда одной из сторон выступает юридическое лицо, а срок договора превышает один год. При аренде жилья между физическими лицами регистрировать соглашение не требуется.
Налог 5%: освобождает ли его неуплата от обязательств арендатора?
При сдаче жилой недвижимости физические лица могут воспользоваться льготным налоговым режимом: вместо стандартной ставки 20% применяется 5% от дохода, полученного от аренды, при соблюдении установленных законом условий.
Некоторые собственники предпочитают не декларировать такие доходы, особенно если сдают жильё знакомым или родственникам. Однако отсутствие налоговых платежей не отменяет обязательств арендатора.
Здесь важно разграничивать два совершенно разных правоотношения. Налоговая служба вправе потребовать от собственника уплаты налога и применить предусмотренные законом меры за нарушение. Но неисполнение налоговых обязательств само по себе не лишает арендодателя права взыскивать задолженность по аренде через суд.
Почему письменный договор всё-таки необходим?
Несмотря на законность устных соглашений, собственникам не стоит пренебрегать письменным оформлением аренды. Это не формальность, а способ защитить имущество и собственные финансовые интересы.
Юрист также рекомендует до заселения арендатора подробно зафиксировать состояние квартиры. Речь идёт не только о мебели и бытовой технике, но и о стенах, потолках, напольном покрытии, сантехнике и других элементах жилья.
Оптимальный вариант — сделать фотографии и видеозапись квартиры, отдельно отметить имеющиеся повреждения и составить перечень имущества, передаваемого в пользование.
Главное, что следует помнить: устная договорённость в Грузии не лишает собственника права на получение арендной платы. Но письменный договор и документально подтверждённое состояние квартиры значительно упрощают защиту интересов обеих сторон. И чем подробнее условия зафиксированы до передачи ключей, тем меньше пространства остаётся для разногласий в будущем.
©️ Фаэтон | Грузия • Батуми • Тбилиси
#АрендаВГрузии #Недвижимость #ЗаконодательствоГрузии #ПраваАрендатора #Налоги