С 16 мая 2026 года в стране начали действовать новые разъяснения Минфина, которые фактически переформатируют подход к налогообложению доходов от продажи недвижимости и других активов у физических лиц. Формально это выглядит как уточнение норм, но по сути — это жесткая настройка правил рынка, где больше не остается серых зон.
Теперь ключевой вопрос для любой сделки звучит иначе: что именно считается жилой недвижимостью и подпадает под льготы. И здесь государство вводит более жесткую рамку. Чтобы объект признали жилым, он должен одновременно быть самостоятельной единицей, быть пригодным для проживания, иметь возможность подключения к базовым коммуникациям и не быть частью коммерческой инфраструктуры.
Отдельный удар — по гостиничному сегменту. Апартаменты и номера в отелях больше не приравниваются к жилым объектам. Это автоматически меняет налоговую модель для инвесторов, которые заходили в такие проекты как в «почти жилую» недвижимость с льготным режимом.
При этом для строящихся объектов оставили окно возможностей: если проект изначально жилой и покупатель получает полный набор прав на использование, недвижимость может считаться жилой даже до завершения строительства.
Сама логика налогообложения тоже становится жестче и прозрачнее. Налогооблагаемый доход теперь считается как разница между ценой продажи и ценой покупки, но с важной деталью: в расходы можно включать только те затраты, которые документально подтверждены и реально увеличивали стоимость объекта.
Если актив получен безвозмездно, за основу берется его рыночная стоимость на момент получения, а не условные договоренности сторон. Один из самых чувствительных моментов — правило двухлетнего владения. Теперь отсчет идет строго с момента госрегистрации права собственности. Это означает, что формальные схемы с «ранним владением» теряют смысл. Льгота действует только после 2 лет официального владения.
Есть и отдельные нюансы: при обмене земли на недвижимость новый объект считается новым активом, и срок владения начинается заново. При разделении объектов срок сохраняется, при объединении — считается отдельно по каждому элементу.
Фактически государство делает рынок более структурированным, но одновременно сокращает пространство для интерпретаций. Для инвесторов это означает одно: каждая сделка теперь должна просчитываться заранее, иначе налоговый результат может неприятно удивить уже постфактум.
На фоне этих изменений рынок недвижимости в Грузии входит в фазу, где юридическая форма начинает иметь не меньшее значение, чем сама экономическая суть сделки.
📎 Источник: Законодательный вестник Грузии — Решение №143 Минфина Грузии
©️ Фаэтон | Грузия • Батуми • Тбилиси
#налоги #недвижимость #Грузия #закон