Рынок жилой недвижимости Тбилиси продолжает расти. За первые семь месяцев 2026 года продажи увеличились и на первичном, и на вторичном рынке: на 17% и 30% соответственно. В денежном выражении рынок также заметно расширился. С января по июль в Тбилиси было продано квартир примерно на $2,45 млрд против $1,92 млрд годом ранее. Таким образом, объём сделок вырос на 27,3%.
Рост поддерживает сразу несколько факторов. Снижение ипотечных ставок делает кредиты доступнее, а укрепление лари снижает валютные риски для покупателей с доходами в национальной валюте. Одновременно уменьшается доходность банковских депозитов. В результате для части владельцев накоплений недвижимость становится более привлекательной альтернативой: квартиру можно сдавать в аренду и рассчитывать на рост её стоимости.
При этом рост спроса не означает, что жильё стало доступнее для всех. Здесь важно разделять спрос и доступность недвижимости. Более дешёвая ипотека помогает покупателям, но если цены на квартиры продолжают расти, этот эффект постепенно сокращается. Поэтому дальнейшая динамика рынка будет зависеть не только от количества желающих купить жильё, но и от соотношения цен, доходов и стоимости кредитов.
Меняется и состав покупателей. В 2023 году местные жители формировали около 85% спроса, сейчас их доля оценивается примерно в 74%. Однако это не означает снижения интереса со стороны местных покупателей. Количество квартир, приобретаемых ими, продолжает расти. Просто иностранный спрос увеличивается быстрее, поэтому его доля в общем объёме сделок становится выше. В Тбилиси около 80% покупателей по-прежнему являются местными, то есть внутренний спрос остаётся основой рынка.
Иностранцы фактически не заменяют местных покупателей, а добавляют новый объём спроса. При этом они чаще рассматривают недвижимость не только как жильё, но и как инвестиционный актив — с расчётом на аренду или последующий рост стоимости. Особенно это касается проектов крупных девелоперов, у которых лучше развиты каналы продаж за пределами страны.
Важно также учитывать, что рост денежного оборота на 27,3% не означает аналогичного увеличения количества проданных квартир. На итоговую сумму влияют одновременно число сделок и стоимость недвижимости. Если цены растут, общий оборот рынка увеличивается даже при значительно меньшем приросте количества продаж. Поэтому для оценки ситуации нужно смотреть не только на оборот, но и на цены, число сделок, ипотечное кредитование и структуру спроса.
Пока эти факторы складываются в пользу рынка: продажи растут, ипотека становится доступнее, депозитные ставки снижаются, а иностранный спрос увеличивается. Поэтому в 2026 году рынок недвижимости Тбилиси сохраняет высокую активность.
Структура рынка выглядит достаточно устойчивой: местные покупатели остаются его основой, а иностранцы обеспечивают дополнительный рост. Сохранение относительно доступного кредитования, стабильной экономики и интереса со стороны зарубежных покупателей остаётся ключевым условием продолжения этой тенденции.
©️ Фаэтон | Грузия • Батуми • Тбилиси
#недвижимость #Тбилиси #рынокжилья #экономика #инвестиции