Рынок жилой недвижимости Тбилиси продолжает набирать обороты, причём меняется не только количество сделок, но и структура спроса.
В июле в столице продали 4 475 квартир против 3 684 годом ранее. Рост составил 21,4%.
Причём активность увеличилась сразу на двух рынках. На вторичном состоялось 2 294 сделки — на 18,8% больше в годовом выражении. Это максимальный месячный показатель с 2022 года. На первичном рынке продали 2 181 квартиру, показав рост на 24,4%.
За первые семь месяцев 2026 года в Тбилиси уже зарегистрировано 27 274 сделки, а общий объём проданного жилья достиг примерно $2,5 млрд. За год рынок вырос на 27,3%.
За этой статистикой скрывается ещё один важный процесс — постепенно меняется состав покупателей.
Доля граждан России среди покупателей квартир растёт: если в 2024 году на них приходилось около 2% сделок, а в 2025-м — около 3%, то в июле 2026 года показатель достиг 4%.
При этом крупнейшую долю по-прежнему формируют граждане Грузии — 74% всех сделок в июле. Доля граждан Израиля за год также увеличилась и достигла 11%.
То есть рынок остаётся преимущественно внутренним, однако иностранный спрос становится заметнее. Для Тбилиси это имеет значение прежде всего потому, что иностранные покупатели конкурируют за те же качественные объекты, которые интересуют местных жителей и инвесторов.
Наиболее наглядно ситуацию показывает разброс цен по районам.
Средняя цена первичного жилья в Тбилиси составляет $1 426 за кв. м в состоянии белого каркаса.
При этом стоимость квадратного метра выглядит так:
• Ваке — $3 180
• Мтацминда — $2 945
• Чугурети — $2 323
• Сабуртало — $1 732
• Крцаниси — $1 671
• Дидубе — $1 425
• Исани — $1 407
• Надзаладеви — $1 294
• Самгори — $1 178
• Диди Дигоми — $1 148
• Глдани — $1 146
• Вашлиджвари — $1 094
Самый дорогой район — Ваке, однако по количеству сделок он далеко не лидер.
В июле больше всего квартир продали в Диди Дигоми — 942. Далее идут:
• Сабуртало — 772
• Самгори — 721
• Глдани — 442
• Исани — 414
Для сравнения, на Мтацминде за месяц продали всего 56 квартир, а в Вашлиджвари — 45.
Эти цифры хорошо показывают логику рынка: максимальный спрос сегодня сосредоточен не там, где жильё самое дорогое, а там, где покупатель получает более доступный квадратный метр и большой выбор нового жилья.
Диди Дигоми — яркий пример. Здесь квадратный метр стоит около $1 148, а количество сделок почти в 17 раз превышает показатель Мтацминды.
Ваке, напротив, остаётся рынком дорогой недвижимости. Цена в $3 180 за кв. м делает его значительно менее массовым, зато сохраняет привлекательность для покупателей с более высоким бюджетом и тех, кто рассматривает недвижимость как инвестиционный актив.
В итоге Тбилиси получает сразу несколько параллельных процессов: рынок растёт, иностранный спрос постепенно увеличивается, а основной объём сделок по-прежнему формируют местные покупатели.
Именно сочетание этих факторов будет определять дальнейшую динамику цен. Если число сделок продолжит расти, а иностранный спрос будет занимать всё большую долю, конкуренция за качественные объекты может усилиться. Доступное жильё в востребованных районах постепенно становится всё более дефицитным ресурсом.
©️ Фаэтон | Грузия • Батуми • Тбилиси
#Недвижимость #Тбилиси #РынокЖилья #Инвестиции #Экономика