Июль показал сразу две совершенно разные картины на рынке недвижимости страны. В Тбилиси продажи заметно выросли, тогда как Батуми, наоборот, начал терять темп. И если смотреть на эти цифры вместе, становится понятно: рынок не рушится, но покупатель становится гораздо более избирательным.
В Тбилиси в июле было заключено 4 486 сделок с жилыми квартирами — на 23% больше, чем годом ранее. Денежный объём рынка вырос ещё сильнее — на 36,7%, до $393 млн. Главным двигателем стали новостройки: количество сделок в новых проектах увеличилось на 29,8%, причём первичный рынок прибавил 30,5%, а вторичный — 28,9%.
Здесь важен не только рост спроса. Увеличилось и предложение, а особенно заметно это в Самгори — на район пришлось 44% прироста сделок в новых проектах. Старые проекты растут гораздо медленнее: всего 1,6%.
При этом тбилисский рынок остаётся преимущественно внутренним. Доля иностранных покупателей в июле составила лишь 12%, то есть основную активность обеспечивают граждане Грузии. Одновременно продолжают расти цены: на первичном рынке средневзвешенная стоимость увеличилась на 11,7%, на вторичном — на 9,5%.
А вот Батуми движется в противоположном направлении.
В июле здесь зарегистрировали 1 378 сделок — на 11,8% меньше, чем годом ранее. Общий объём рынка сократился на 5,2%, до $92 млн. Особенно сильно просел старый фонд: количество сделок упало на 22,4%. В новых проектах снижение составило 11,1%.
Но внутри новостроек картина неоднозначная. Первичные продажи рухнули на 32,8%, тогда как вторичный рынок новых квартир, напротив, вырос на 19,1%. Это уже не похоже на простое исчезновение спроса. Скорее, покупатель стал осторожнее и теперь гораздо тщательнее выбирает конкретный объект и цену.
Кроме того, сравнение частично искажает прошлогодняя статистика: в июле 2025 года несколько проектов показали аномально большое количество регистраций. Поэтому нынешнее падение первичного рынка выглядит сильнее, чем могло бы быть при обычной базе сравнения.
Но есть принципиальное отличие Батуми от Тбилиси — структура покупателей. Доля иностранцев здесь выросла до 48%, тогда как грузинских покупателей стало около 50%. Это означает, что рынок Батуми значительно сильнее зависит от внешнего капитала. Вместе с преимуществами это несёт и риски: валютные колебания, ситуация в странах покупателей, туристический поток и общая привлекательность города для инвестиций напрямую влияют на спрос.
При этом цены пока держатся. В новых проектах стоимость квадратного метра составила около $1 376, практически столько же, сколько год назад. На вторичном рынке новых квартир цена даже выросла на 9,1%.
И вот здесь проявляется главный тренд. В Батуми покупателей становится меньше, но продавцы пока не готовы существенно снижать цены. В Тбилиси же одновременно растут и сделки, и цены, и предложение.
Поэтому два крупнейших рынка сейчас движутся по разным траекториям. Тбилиси пока находится в фазе расширения, а Батуми — в фазе отбора. Покупатель всё меньше готов брать объект просто потому, что «рынок растёт». На первый план выходят локация, качество проекта, инфраструктура, цена и понятная инвестиционная перспектива.
Это ещё не кризис Батуми и не перегрев Тбилиси. Скорее, начинается новый этап, в котором одних красивых цифр уже недостаточно. Рынок становится взрослее — и вместе с ним растёт цена ошибки для тех, кто покупает недвижимость без расчёта.
©️ Фаэтон | Грузия • Батуми • Тбилиси
#Недвижимость #Батуми #Тбилиси #Инвестиции #Экономика